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昌平区土地纠纷律师
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农村房屋买卖的宅基地纠纷怎么处理

浏览:17 时间:2018-08-17 分类:成功案例

农村房屋买卖的宅基地纠纷是常见的纠纷类型。农村中的宅基地是不能交易和转让的,“地随房走”是房地产法明文规定的。那么,农村房屋买卖中的宅基地纠纷究竟应该怎么认定和处理?

[基本案情]

2002年,甲在农村自建了一套住房,后考虑出售该住房。城市居民乙获此消息后,经协商,与甲签订了一份《房屋买卖协议》。约定甲将位于某村的房屋四间转让给乙,乙支付购房款人民币20万元,甲负责协助乙办理有关产权转让手续。协议签订后,乙依约支付甲购房款20万元,但未能办理产权过户手续。2003年乙向法院起诉,要求甲方协助其办理过户手续。

[律师观点]

律师认为,甲乙双方签订的《房屋买卖协议》违反了国家关于宅基地不能由个人非法买卖的禁止性规定,属于无效合同。乙的诉讼请求不会得到法院支持。

本案表面上看是房屋买卖问题,但根据我国法律规定“房随地走”和“地随房走”的房地产转让原则。本案实质上涉及农村宅基地的使用权问题。

宅基地是指依法经审批由农村集体经济组织分配给其组织内部成员用于建造住宅的,没有使用期限限制的集体土地。

《宪法》第10条规定:“农村和城市郊区的土地,除法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留山、自留地,也属于集体所有。”宪法以国家根本大法的形式规定了宅基地是我国农村集体土地的一种重要的形式。依照宪法,《土地管理法》也明确规定宅基地由村集体所有。

本案中原告甲拥有的宅基地使用权是合法有效的。被告乙系属于城市居民,不是集体经济组织成员。按照前述的法律规定,非农村集体经济组织成员,不得申请取得宅基地使用权。因此,被告乙无权享有诉争房屋及其宅基地的使用权。

城镇居民能否购买农村住房

国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款“农村的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅,有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”,2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。在这些规定中,我们似乎可以看出城镇居民不能购买农村住宅。但是,根据《土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”,而农村村民的房屋所在的宅基地,只要没有其他违法的条件下,本来就是建设用地,该房屋的买卖即主体的变更,并不影响集体土地的利用整体规划。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》(法释[1999]19号)第4条规定,“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据”。因而,笔者认为上述“通知”,并不得据以决定农村房屋买卖合同的效力。

最高人民法院于1992年7月9日对《关于范怀诉郭明华房屋买卖纠纷一案的请示报告》的批复中确认了宅基地上的房屋转让的原则,该批复的内容如下:“房屋买卖系要式法律行为,农村的房屋买卖也应具备双方签订书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契税或过户手续的地方,还应依法办理该项手续后,方能认定买卖有效。

最高人民法院从未在公报案例中就宅基地上的房屋的禁止转让问题发布过案例。因此笔者认为,要活跃农村房产市场,对农村房屋买卖中的买受人不应有所限制。因为如果仅在农民所在集体内符合宅基地使用权分配条件的农户间流转,无法形成有效的市场,无法体现房屋的实际价值,反而会损害出卖人农民的利益。